Cómo comprar una vivienda en cuotas, en pesos y por afuera del sistema bancario

Ante la falta de crédito hipotecario, algunos desarrolladores ofrecen financiación propia. Especialistas analizan cuáles son los requisitos para acceder, las tasas de interés y los distintos formatos.

Recientes datos del Banco Central reflejan la triste realidad de muchos argentinos y argentinas que tienen el sueño de acceder a la casa propia: en junio el volumen de crédito hipotecario se redujo un 27,8% en términos reales en comparación con el mismo período de 2020. Hoy, el crédito hipotecario representa apenas el 0,6% del PBI.

Pocas alternativas, lejos del bolsillo

Dentro de la banca pública, algunas entidades todavía ofrecen al crédito tradicional con tasa variable (sistema francés) o tasa fija. En ambos casos, el interés no baja del 26%/27%. En el caso del Banco Hipotecario, los créditos UVA vigentes tienen una sobretasa de hasta el 17% por encima de la inflación. El caso de los bancos privados es más complejo aún: muchos directamente discontinuaron el producto.

La opción de recurrir a los sorteos de los créditos Casa Propia con subsidio estatal es otra alternativa. La tasa de interés replica el coeficiente de variación salarial y tiene un tope en caso de que la recuperación del salario supere en más de 2 puntos porcentuales la inflación.

Qué dicen los protagonistas
“En la actualidad el crédito está orientado a una minoría de la población que tiene las necesidades habitacionales resueltas. Una persona para acceder a un préstamo necesita justificar ingresos por no menos de $250.000 mensuales”, afirma un empresario vinculado a la industria de real estate. «Pero la culpa no es solamente de la banca, en este contexto es muy difícil que los bancos presten a largo plazo cuando corren serios riesgos de que los contratos no se cumplan, como pasó con los UVA, que una parte la financió el Estado, pero otra parte no. Este es apenas un ejemplo, entre otros tantos”, argumenta.

Está claro que los bancos no ven hoy un escenario fértil para la reactivación del crédito para la vivienda. ¿Cuál sería ese escenario?: bajar la inflación a niveles tolerables, lograr crecimiento económico y estabilidad. “Objetivos imposibles de lograr en un país que carece de políticas de Estado a largo plazo, más allá de los gobiernos de turno”, refuerza el empresario.

Qué ofrece el mercado

Por afuera del sistema bancario, algunos desarrolladores están ofreciendo planes de financiación en cuotas, en pesos. ¿Cómo son? ¿Sirven? ¿Son parte de la solución o es maquillaje?

Daniela Pérez de Graffe, Directora Comercial del Grupo Coria, cuenta que la firma tiene dos barrios con opciones de pago en cuotas y opciones de entrega durante 2021. «Los valores de referencia son desde u$s56.910 a u$s 99.400 y cuenta con un esquema de financiación. El plan consiste en pagar, desde la firma del boleto y durante el avance abonando el 60% en dólares (20% de anticipo + 20% de refuerzos + 20% posesión) y el 40% del valor de la unidad, se financia en cuotas en pesos hasta 10 años ajustadas por CAC«, relata Pérez de Graffe.

Para bajarlo en limpio: para una unidad de 3 ambientes en uno de los proyectos que cuesta u$s70.000, se paga a la firma del boleto u$s14.000, luego refuerzos hasta sumar u$s21.000 y a la posesión u$s7.000 el día de entrega de la llave. Un mes después de la posesión se empiezan a pagar cuotas en pesos de $66.923 que se ajustan mensualmente por el índice CAC.

«Son departamentos de 2 y 3 ambientes en barrios cerrados que se entregan completamente equipados, incluyendo interiores de placard, iluminación LED bajo consumo; cocina completa con bajo mesada, alacena, mesada de granito, extractor y cocina integral eléctrica en acero inoxidable, aire acondicionado frío/calor en cada ambiente y parrilla con herrería incluida. Todas las unidades incluyen espacio lavadero y amplias galerías», explica Pérez de Graffe.

Cuáles son los riesgos para el tomador del crédito

Ante la pregunta sobre cuáles son los riesgos para el comprador, la ejecutiva analiza que «el mayor riesgo son las actualizaciones del índice CAC en las cuotas en pesos, que suelen acompañar los valores de inflación». En cuanto al perfil del comprador, muchas consultas radican en «la necesidad de conectarse con la naturaleza y el aire libre, los espacios luminosos, la seguridad y las comodidades que ofrecen los barrios cerrados. Y lo más importante, dejar de alquilar pagando una cuota mensual de crédito muy parecida a los valores que se pagan actualmente de alquiler», agrega la representante de Grupo Coria.

Para Ari Milsztejn, CEO de G70 de Rosario, «durante la mayor parte de estos años quien financió en forma directa fue el propio desarrollador, normalmente en cuotas acompañando el plazo de obra, en pesos y con índice CAC. Es un modelo en el que hoy la cuota quedó por sobre la capacidad económica de ahorro del inversor, pero hoy por hoy es el único modelo que se sostiene en el tiempo».

«Los productos son variados, donde prevalecían las unidades chicas de poca superficie apuntando a un ticket pagable y financiable. Hoy están empezando a surgir proyectos con unidades de mayor tamaño destinadas a consumidor final. Los riesgos para el comprador pasan fundamentalmente por la solvencia del desarrollador y su capacidad de resolución en momentos de mercado en crisis«, considera Milsztejn.

Con respecto al perfil del consumidor, «hay dos públicos bien diferenciados que son el inversor de reventa a la espera de una futura apreciación y el consumidor final. En esta cadena nos está faltando el inversor de renta que fue desapareciendo de a poco del mercado», opina, y explica que en su caso, «hoy por hoy el financiamiento pasa por el ámbito privado independientemente de la figura jurídica utilizada».

En este caso, para una unidad de dos ambientes, de 44m2 con valor de u$s 66.000, se entrega 30% (u$s18.800) y 72 cuotas de 116.000 pesos con ajuste CAC.

«Este es un ejemplo y nosotros a través del sistema cuota light financiamos al doble del plazo de obra, con lo cual recibís la unidad en el mes 36 en este caso y dejas de abonar alquiler o empezas a percibir renta y las últimas 36 cuotas las amortizas con parte de esto», concluye Milsztejn.

Grupo Dinal también se sube a la ola. Néstor Ruiz, Director General de la compañía, cuenta que financian hasta 120 cuotas en pesos (10 años) «y armamos junto al cliente el plan a medida. Es decir, según el anticipo y la cuota que pueda pagar por mes, armamos el plan que mejor se adapte a sus posibilidades». Igual que las opciones anteriormente mencionadas, las cuotas se actualizan mensualmente con el índice de la CAC. «Esta opción es una de las mejores maneras de ahorrar en pesos y capitalizarse en dólares, apta para todo tipo de ahorristas que buscan diversificar sus inversiones de manera confiable y segura a través de un bien tangible, o bien que necesitan acceder a su primera vivienda y no cuentan con todo el capital», reflexiona Ruiz.

La oferta de Grupo Dinal se compone de departamentos de 1, 2, 3 y hasta 4 ambientes, con características sustentables en distintas zonas como San Martin, Tigre, Luján y también están construyendo en Mar del Plata. Se puede ingresar con un anticipo del 30% y el saldo en hasta 120 cuotas. «El anticipo ya permite tomar posesión de la unidad«, aclara Ruiz, quien cuenta que «hay inversores que compran desde el pozo y una vez terminado lo ponen en alquiler y pagan parte de la cuota con la renta mensual recibida».

«Nuestros créditos están dirigidos tanto a aquellos que buscan comprar su primer departamento como a los que buscan ahorrar en pesos y capitalizarse en dólares. Hoy son muchas familias las que encuentran como única opción para acceder a su primer departamento la financiación privada. Nuestra empresa propia da esta financiación por la escasez de la oferta de créditos bancarios«, concluye Ruiz.